Realitní transakce má jednu zvláštní vlastnost: je radostná jen do chvíle, než přijde finanční úřad. Rok 2025 byl pro mnoho lidí realitně aktivní.

Pokud jste:

• koupili byt, dům, pozemek nebo garáž,
• prodali nemovitost,
• něco zdědili nebo dostali darem,
• zkolaudovali novostavbu,
• přistavěli, rozšířili, změnili výměru,

pak je velmi pravděpodobné, že v roce 2026 řešíte daně.

A ne, makléř to za vás fakt neudělá.
A ne, advokát to taky neudělá.
A ne, finanční úřad vám nenapíše „všechno je v pohodě“.

1) Daň z nemovitých věcí: poprvé a navěky

Začněme tou nejčastější.

Kdy vzniká povinnost?

Rozhoduje jedno jediné datum:

• stav vlastnictví k 1. lednu.

Pokud jste k tomuto datu byli zapsaní v katastru jako vlastník, podáváte přiznání.

Termín:

• standardně do 31. 1.,
• pokud je to víkend nebo svátek, tak další pracovní den.

Letos to vychází na sobotu, takže deadline je až v pondělí 2. 2. 2026. Ano, stát vám dal dva dny navíc. Ne, není to důvod to odložit na neděli večer.

Kdy se přiznání podává?

Nepodává se každý rok.
Podává se, když se něco změnilo.

Typické situace:

• koupě nemovitosti,
• prodej (dost možná jste se povinnosti zbavili),
• dědictví nebo dar,
• kolaudace,
• přístavba, nástavba, změna výměry,
• změna druhu pozemku.

Pokud se nic nezměnilo, nic nepodáváte.
Finanční úřad vám jen pošle info o částce k zaplacení.

Jak se podává?

• online přes Moje daně,
• nebo papírově (ano, stále existuje).

Online varianta má nespornou výhodu v tom, že to zvládnete od stolu, kontroluje to za vás chyby a dost možná to bude i zpracované rychleji.

Kdy se platí?

Pozor: přiznání ≠ platba.

• daň se většinou platí do 31. 5.,
• pokud je vyšší než 5 000 Kč, lze ji rozdělit na dvě splátky. Půlku do června, zbytek do konce listopadu.

2) Daň z příjmu: ta, kterou lidé ignorují nejraději

Teď přijde ta část, kterou většina lidí „nějak přehlédne“. Moji klienti tedy ne, protože je na ni pravděpodobně upozorním už před prodejem. Je velká a nehezká a kolikrát prodej trochu odložíme, abychom se jí vyhnuli.

Pokud jste v roce 2025 prodali nemovitost dráž, než jste ji předtím koupili, možná máte povinnost zaplatit daň z příjmu.

Ano, možná.
Je to trochu labyrint, tak se pojďte zorientovat.

Kdy se daň z příjmu platí?

Základní logika je brutálně jednoduchá:

prodal jsem dráž, než jsem koupil = potenciálně zdanitelný příjem.

Ale existují výjimky.

Osvobození od daně (nejčastější)

Daň neplatíte, pokud:

jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho

• typicky 10 let (u novějších nabytí – tento časový test platí od 1. 1. 2021, takže ke dni sepsání tohoto článku (leden 2026) zatím nemohlo nastat),
• dříve 5 let (u starších případů).

měli jste v nemovitosti bydliště

• minimálně 2 roky před prodejem a to bezprostředně. Pokud jste v mezičase bydleli jinde, osvobození musíte hrát na něco jiného.

Pozor, nejde o trvalé bydliště, ale o to reálné, skutečné.

použijete peníze na vlastní bydlení

což má také svá pravidla.

Co je „vlastní bydlení“ podle státu
Za vlastní bydlení se považuje například:
✔ koupě bytu nebo domu
✔ koupě rozestavěné nemovitosti
✔ výstavba domu
✔ rekonstrukce nebo modernizace bydlení
✔ koupě pozemku pro výstavbu domu
✔ splacení hypotéky nebo úvěru na bydlení
✔ vypořádání společného jmění manželů (pokud souvisí s bydlením)

Co tam nepatří:
✖ investiční byt
✖ chalupa na víkend
✖ Airbnb projekt
✖ apartmán „na pronájem“
✖ nebytové jednotky (ateliéry, ubytovací jednotky – bez ohledu na to, že v nich reálně bydlíte)
✖ karavan (překvapivě)

Zjednodušeně:
musí jít o nemovitost, kde budete skutečně bydlet vy nebo vaše rodina. Finanční úřad nemá smysl pro kreativní interpretace.

Časový limit: máte jen rok
Peníze z prodeje musíte použít buď už před prodejem, např. koupíte nový byt dřív a přestěhujete se do něj – maximálně jeden rok zpětně, nebo nejpozději do 1 roku od prodeje. Nestihnete → osvobození padá.

Musíte použít všechny peníze?
Ne. Nemusíte použít celý příjem z prodeje. Ale osvobozená je jen ta část, kterou skutečně použijete na vlastní bydlení.

Důkazy: každá koruna musí mít příběh
Nestačí říct „Já jsem to použil.“ Musíte doložit kupní smlouvy, výpisy z účtu, smlouvy o hypotéce, faktury za rekonstrukci, stavební smlouvy, znalecké posudky, jakýkoliv doklad o toku peněz. Zlaté pravidlo: co nedoložíte, to se daní.

Splácení hypotéky = vlastní bydlení
Ano, i to funguje. Pokud:
✔ splatíte hypotéku na vlastní bydlení
✔ nebo ji mimořádně umoříte
→ příjem z prodeje může být osvobozen. Samozřejmě hypotéka může být starší, jde o datum jejího splacení či umoření, ne o datum vzniku. Pochopitelně se musí týkat nemovitosti, která by sama o sobě obstála v kritériích „vlastního bydlení“.

Pokud nesplníte ani jednu podmínku, gratuluju: stáváte se klientem finančního úřadu.

Jak se počítá základ daně?

Prodejní cena − pořizovací cena − náklady (rekonstrukce, právník, provize realitce, znalecký posudek atd.) = zisk

Zisk se daní sazbou:

• 15 % (do limitu),
• 23 % (nad limit).

A ano, finanční úřad miluje lidi, kteří zapomenou započítat náklady, protože pak platí víc.

Kdy se podává?

Daň z příjmu se řeší v rámci daňového přiznání k dani z příjmů.

Termín:

• standardně do 1. 4.,
• s daňovým poradcem později.

Ano, existují lidé, kteří si myslí, že když to nepřiznají, nikdo si toho nevšimne.

Spoiler: katastr nemovitostí a finanční úřad spolu mluví.

3) Časté omyly

Z praxe:

❌ „To řeší makléř.“
Neřeší. Pouze může upozornit.

❌ „To řeší advokát.“
Neřeší.

❌ „Když nic nepřijde, tak nic nemusím.“
To je nejdražší filozofie života.

❌ „Vždyť jsem na tom vydělal jen trochu.“
Finanční úřad nezná pojem „jen trochu“.

❌ „Daně se řeší až když mi někdo napíše.“
Ok. Ale stojí to víc.

Dobrá zpráva na závěr.

Daň z prodeje nemovitosti (v závěru zvaná „daň z nabytí“) už s námi mnoho let není. Bývala to 4% z kupní ceny, ale dnes ji nemusíte vůbec řešit, neexistuje. Už přes deset let.

Rychlý test: týká se to vás?

Pokud jste v roce 2025:

• koupili nemovitost → řešíte daň z nemovitosti,
• prodali nemovitost → možná řešíte daň z příjmu,
• zdědili / dostali dar → řešíte kombinaci obojího,
• stavěli / přistavovali → řešíte změnu daně.

Pokud si nejste jistí, napište mi. Když to jinak nepůjde, tak vás propojím s daňovým poradcem. Protože nejlepší daňový plán je ten, který řešíte dřív, než vám přijde dopis s razítkem.

A pokud jste s daněmi v pohodě, mrkněte na další články, nebo mi rovnou zavolejte.