Pronájem nemovitosti není jen o nalezení nájemníka. Je především o nalezení toho správného.

Koupí investiční nemovitosti celý příběh nekončí. Naopak, často tím teprve začíná. Aby vám nemovitost dlouhodobě přinášela očekávaný výnos, potřebujete nejen odpovídající nájemné, ale především spolehlivého nájemníka, který bude o váš majetek dobře pečovat.

Právě proto svým klientům nabízím také službu zprostředkování pronájmu, při které se starám o celý proces – od profesionální prezentace přes důkladné prověřování zájemců až po uzavření nájemní smlouvy.

Hned na úvod je ale fér zmínit jednu důležitou věc. Zprostředkování pronájmů nenabízím plošně. Věnuji se mu především u nemovitostí, které si klienti pořídili mým prostřednictvím, a dále v rámci spolupráce se svými stávajícími klienty a přáteli.

Mou hlavní činností zůstává prodej nemovitostí a kapacitně bych bohužel nedokázal poskytovat stejně důkladnou péči při pronájmech také novým zákazníkům. Raději se proto věnuji menšímu počtu nemovitostí a každé z nich zajistím skutečně komplexní servis.

A co přesně taková služba zahrnuje?

1. Profesionální prezentace není výsadou prodávaných nemovitostí

Možná si říkáte, proč investovat do profesionálního marketingu, když chcete nemovitost pouze pronajmout.

Odpověď je jednoduchá. Kvalitní prezentace pomáhá oslovit více zájemců, obhájit odpovídající výši nájemného a především získat možnost vybírat. Čím více relevantních zájemců máme, tím méně jsme odkázáni na kompromisy.

Správná výše nájemného: ani příliš mnoho, ani zbytečně málo

Ještě před zahájením inzerce je ale potřeba správně nastavit výši nájemného. A tady se vyplatí uvažovat nejen o tom, kolik bychom za nemovitost chtěli dostávat, ale především o tom, co je reálně ochoten zaplatit trh.

Přehnaně vysoké nájemné může výrazně prodloužit dobu hledání nájemníka. Každý měsíc, kdy nemovitost zůstává prázdná, představuje ušlý příjem, který následně vyšší nájemné dohání třeba i celý rok. Navíc nabídka, která na inzertních portálech dlouho visí bez odezvy, postupně ztrácí na atraktivitě.

Příliš vysoká cena může mít i další nepříjemný důsledek – vyšší fluktuaci nájemníků. Nájemník, který platí více, než odpovídá obvyklým cenám v lokalitě, bude mít přirozenou motivaci poohlížet se po výhodnější alternativě. Jakmile ji najde, může se odstěhovat. A každé další střídání nájemníků znamená nejen práci a náklady navíc, ale často také období, kdy nemovitost nevydělává vůbec.

Stejně tak podhodnocené nájemné má také svá rizika. Příliš nízká cena sice zpravidla přinese rychlý pronájem a velký zájem, ale majitele zbytečně připravuje o část výnosu, a to potenciálně po mnoho let. Také může přilákat zájemce s méně stabilní finanční situací, pro které by vyšší nájemné bylo nedostupné.

Na druhou stranu má atraktivní cena jednu zásadní výhodu – možnost skutečně pečlivého výběru. Pokud se místo pěti zájemců ozve třicet, máme mnohem větší prostor vybírat podle jejich finanční stability, referencí a předpokladů pro dlouhodobé bezproblémové soužití.

Správné nastavení ceny je proto hledáním rozumné rovnováhy mezi výnosem, rychlostí obsazení, stabilitou nájemního vztahu a kvalitou poptávky. S určením optimální výše nájemného vám samozřejmě pomohu, a to na základě znalosti místního trhu, aktuální konkurence i konkrétních vlastností vaší nemovitosti.

Atraktivita nájmu na trhu zvyšuje množství potenciálních zájemců.

Proto je součástí mé služby kompletní marketingová příprava a propagace nemovitosti:

• Profesionální fotografie, které představí nemovitost v tom nejlepším světle, ale zároveň věrně zachytí její skutečný stav.
• 3D virtuální prohlídka, díky které si zájemci mohou nemovitost důkladně projít ještě před osobní návštěvou.
• Videoupoutávka, u nemovitostí s měsíčním nájemným přesahujícím 50 000 Kč.
• Inzerce na všech významných realitních portálech, včetně pravidelného topování pro udržení vysoké viditelnosti nabídky.
• Propagace na sociálních sítích a Google prostřednictvím reklamních nástrojů společnosti Meta.
• Samostatná webová prezentace nemovitosti (landing page) s podrobnými informacemi, fotografiemi a virtuální prohlídkou.

Nejde mi o to pouze vystavit inzerát a čekat, kdo se ozve. Chci vaší nemovitosti zajistit takovou prezentaci, jakou si zaslouží, a přivést k ní dostatek vhodných zájemců.

2. Prohlídky a první výběr zájemců

Veškerou komunikaci se zájemci, organizaci a realizaci prohlídek zajišťuji osobně. Už během prvního kontaktu zjišťuji základní informace o jejich představách, očekáváních a zamýšleném využití nemovitosti. Ne každý zájemce totiž hledá to, co vaše nemovitost nabízí, a ne každý bude vhodným kandidátem na dlouhodobý nájem.

Prohlídka navíc není pouze příležitostí představit byt. Je to také možnost se zájemcem osobně hovořit, poznat jeho očekávání a získat první představu o budoucí spolupráci.

Sympatické vystupování ovšem samo o sobě nestačí. A právě proto následuje další, podstatně důležitější fáze.

3. Prověřování nájemníků: důvěřuj, ale prověřuj

Představte si, že někomu svěříte majetek v hodnotě několika milionů korun. Umožníte mu jej každodenně užívat a očekáváte, že za to bude řádně platit a bude se k němu odpovídajícím způsobem chovat. Připadalo by vám rozumné udělat takové rozhodnutí pouze na základě půlhodinového rozhovoru?

Mně rozhodně ne.

Proto každý vážný zájemce prochází procesem prověřování. Jeho součástí je vyplnění podrobnějšího dotazníku, ve kterém poskytne informace relevantní pro uzavření nájemního vztahu a je seznámen s rozsahem a podmínkami následného ověřování. V zákonném rozsahu a při dodržení pravidel ochrany osobních údajů prověřuji zejména:

• Insolvenční rejstřík, který umožňuje zjistit případné insolvenční řízení.
• Centrální evidenci exekucí, ze které lze získat informace o evidovaných exekučních řízeních.
• Veřejně dostupné informace na sociálních sítích, mohou-li být relevantní pro posouzení zájemce a jejich využití je právně přípustné.
• Veřejnou pátrací databázi Policie ČR, která obsahuje zveřejněné záznamy o hledaných a pohřešovaných osobách.
• Sociální sítě zájemce i jeho spolubydlících osob. Divili byste se, co na sebe lidi prozradí sami a jak to pomůže dotvořit celkový obraz o nich.

Nejde o bezúčelné zasahování do něčího soukromí. Jde o přiměřené posouzení rizik spojených s tím, že vlastník svěřuje svůj majetek cizímu člověku. Celý postup proto musí respektovat příslušné právní předpisy a pravidla ochrany osobních údajů.

Samozřejmě platí, že žádná databáze neposkytuje úplný obraz člověka. Právě proto nekončím pouze u veřejných registrů.

4. Reference od předchozích pronajímatelů

Pokud zájemce již dříve bydlel v nájmu, žádám ho také o kontakt na osobu, která může poskytnout referenci k jeho předchozímu nájemnímu vztahu. U kandidátů, kteří postoupí do užšího výběru, tuto osobu se souhlasem zájemce kontaktuji. Zajímá mě především, zda nájemník řádně a včas platil, jak se choval ke svěřené nemovitosti, zda dodržoval dohodnuté podmínky a jestli s ním byly v průběhu nájmu nějaké zásadní problémy. Velmi užitečná bývá i docela jednoduchá otázka:

„Pronajal byste tomuto člověku svou nemovitost znovu?“

Ani reference není stoprocentní zárukou spolehlivosti. V kombinaci s dalšími informacemi ale dokáže významně pomoci při rozhodování. Na základě všech zjištění následně doporučím vhodné kandidáty. Konečné rozhodnutí o tom, komu svou nemovitost pronajmete, zůstává samozřejmě na vás.

5. Ani důkladné prověření není zárukou bezproblémového nájemního vztahu

Tady považuji za důležité být naprosto otevřený.

Nikdo vám nedokáže zaručit, že se z dnes bezproblémového nájemníka za pár měsíců nestane neplatič. A pokud vám to někdo slibuje, doporučuji být obezřetný. Člověk může mít stabilní zaměstnání, dobré příjmy, čisté registry i vynikající reference. Přesto může později přijít o práci, rozvést se, vážně onemocnět nebo se dostat do jiné složité životní situace. Stejně tak se mohou změnit jeho priority nebo přístup k plnění závazků. To všechno jsou okolnosti, které ani sebelepší makléř nedokáže předvídat.

Smyslem důkladného výběru tedy není slíbit nemožné. Je jím minimalizovat riziko, že problémy nastanou, a nepřehlédnout varovné signály, které lze odhalit předem.

6. Moje garance: pokud nájem skončí do šesti měsíců, nového nájemníka najdu zdarma

Za svou práci nesu odpovědnost, a proto nabízím klientům konkrétní garanci.

Pokud nájemník, kterého jsem vám zprostředkoval, skončí v nájmu dříve než po šesti měsících, zajistím vám v rámci základní služby nového nájemníka bez další odměny za zprostředkování.

To znamená opětovné zajištění marketingu, komunikace se zájemci, prohlídek, prověřování kandidátů a výběru nového nájemníka.

Tato garance samozřejmě neznamená pojištění proti neplacení nájemného, náhradu způsobených škod ani převzetí všech povinností pronajímatele. Je to ale můj konkrétní závazek, že pokud nájem skončí předčasně, nebudete mi za hledání náhrady znovu platit.

Považuji to za férové. Pokud se nájemní vztah rozpadne po několika týdnech či měsících, nechci, abyste znovu hradili celou službu, kterou jste si u mě již objednali. A nemusí se jednat o rozchod s nájemníkem ve zlém. Mohla se jen změnit situace a k ukončení nájmu jste došli dohodou. Důvody neřeším. Nájemník skončil dříve než za půl roku? Ok, máte nárok na nového.

7. Nájemní smlouva, která chrání vaše zájmy

Výběrem vhodného nájemníka moje práce nekončí. Stejně důležitá je kvalitně připravená nájemní smlouva. Ta by měla být srozumitelná, jednoznačná a především právně použitelná i v okamžiku, kdy mezi pronajímatelem a nájemcem nastane spor. Součástí mé služby je proto také asistence při přípravě a uzavření nájemní smlouvy, která odpovídá právním předpisům platným v době jejího podpisu.

Důraz kladu zejména na správné nastavení nájemného, plateb za služby, jistoty (kauce), pravidel užívání nemovitosti, povinností při údržbě, odpovědnosti za škody a podmínek ukončení nájmu.

Pojištění nájemníka jako další úroveň ochrany

Jednou z důležitých součástí nájemní smlouvy je také závazek nájemníka sjednat si a po celou dobu nájmu udržovat v platnosti pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti za škodu. Pojištění domácnosti pomáhá chránit vybavení a další movité věci, zatímco správně nastavené pojištění odpovědnosti může pokrýt například škody způsobené vytopením sousedů, poškozením vybavení pronajímatele nebo jiné škody, za které nájemník odpovídá. Důležité přitom je, aby pojistka skutečně zahrnovala také odpovědnost za škody na pronajaté nemovitosti a jejím vybavení, protože ne každé pojištění tyto situace automaticky kryje.

Nestačí ale pojistku pouze sjednat a následně na ni zapomenout. Nájemní smlouva proto obsahuje také oprávnění pronajímatele vyžádat si v přiměřených intervalech, například jednou ročně, doklad potvrzující, že sjednané pojištění stále trvá a je platné. Pronajímatel tak nemusí spoléhat pouze na původní potvrzení předložené při uzavření nájmu, ale může si v průběhu nájemního vztahu ověřit, že nájemník svou smluvní povinnost nadále plní. Samozřejmě ani pojištění není všelékem. Má své limity, výluky a podmínky pojistného plnění. Představuje však další významnou úroveň ochrany před finančními následky případných škod.

Smlouva musí především obstát

České právo poskytuje nájemcům bytů poměrně silnou ochranu a některá jejich práva nelze smluvně omezit. Nemá proto smysl sepisovat dokument plný přísných zákazů a sankcí, které by v případném sporu stejně neobstály. Všechna smluvní ujednání, včetně povinností týkajících se pojištění, proto musí respektovat zákonné limity a jejich vymahatelnost je třeba posuzovat podle konkrétních okolností.

Dobrá smlouva není ta, která vypadá nejpřísněji. Je to ta, o kterou se můžete skutečně opřít.

8. Proč se pronájmům věnuji především pro své klienty?

Možná vás napadne, proč službu s takovým rozsahem nenabízím všem majitelům nemovitostí. Odpověď souvisí s tím, jak ke své práci přistupuji. Při prodeji nemovitostí zajišťuji rozsáhlou marketingovou přípravu, komunikaci, prohlídky, vyjednávání a kompletní servis až do dokončení transakce. To vyžaduje hodně času a osobního nasazení. A přestože je zprostředkování pronájmu finančně podstatně menší zakázkou, při mém způsobu práce rozhodně neznamená méně úsilí, času a energie do ní vložené.

Nechci proto nabírat desítky pronájmů, které bych následně odbavoval pouze formálně. Chci zachovat stejný standard práce, na který jsou moji klienti zvyklí při prodeji nemovitostí.

Právě proto tuto službu poskytuji především jako navazující péči lidem, kteří si mým prostřednictvím pořídili investiční nemovitost. Rád se také postarám o pronájem pro své stávající klienty a přátele, pokud mi to aktuální kapacita umožní. Vnímám to jako přirozené pokračování naší spolupráce. Pomohu vám nemovitost dobře koupit a následně udělám maximum pro to, aby také dobře sloužila svému investičnímu účelu.

9. Dobrý nájemník je důležitější než rychle podepsaná smlouva

Při prodeji nemovitosti může jediná chyba znamenat ztrátu desítek nebo stovek tisíc korun. U pronájmu bývají finanční částky na první pohled menší, ale důsledky špatného rozhodnutí se mohou táhnout měsíce, někdy i roky.

Nezaplacené nájemné, poškozený byt, právní spory či komplikované vyklizení nemovitosti dokážou ve výsledku způsobit škodu výrazně převyšující náklady na kvalitní zprostředkování. Proto při své práci kombinuji tři věci: profesionální marketing, důsledný výběr nájemníků a kvalitní smluvní dokumentaci.

Nejsem zastáncem principu „hlavně rychle někoho nastěhovat“. Prázdná nemovitost sice dočasně nevydělává, ale nevhodný nájemník vás může stát mnohem více. A právě proto považuji čas věnovaný správnému výběru za jednu z nejlepších investic do budoucího klidu pronajímatele.

---

Pořídili jste si se mnou investiční nemovitost a chcete ji pronajímat?

Pak je zajištění nájemníka jednou z dalších služeb, se kterými vám mohu pomoci. Postarám se o profesionální prezentaci nemovitosti, marketing, prohlídky, důkladné prověřování zájemců i asistenci při uzavření nájemní smlouvy.

Pokud už spolu máme za sebou nějakou realitní transakci nebo patříte mezi mé přátele, neváhejte se na mě s pronájmem obrátit. Rád vám pomohu, dovolí-li mi to aktuální pracovní vytížení.

Vy si vyberete, komu svou nemovitost svěříte. Já udělám maximum pro to, abyste se mohli rozhodnout s dostatkem informací a co nejmenším rizikem.