Pokud se někdy ptáte, proč je rezervační smlouva tím prvním krokem při prodeji či nákupu nemovitosti, mám pro vás jednoduchou odpověď: jde o vaši jistotu a ochranu. Ať už jste kupující nebo prodávající, rezervační smlouva je klíčovým bodem, který nastavuje jasná pravidla a zajišťuje, že celý proces proběhne hladce. Podívejme se, proč je tato praxe nejen logická, ale i výhodná.
Jasné a férové podmínky od začátku
Rezervační smlouva dává oběma stranám jistotu. Kupujícímu garantuje, že nemovitost nebude nabídnuta nikomu jinému, a prodávajícímu zase to, že zájemce to myslí vážně. Bez této smlouvy by obě strany investovaly čas a energii do vyjednávání, aniž by měly záruku, že obchod skutečně proběhne.
Chrání kupujícího před nejistotou
Dokud není nemovitost rezervována, mám jako realitní makléř povinnost pokračovat v prohlídkách a jednat s dalšími zájemci. Pokud někdo jiný projeví ochotu podepsat rezervační smlouvu dříve než kupující, se kterým právě jednám, a zároveň je připravený splnit podmínky prodávajícího, jsem smluvně zavázán prodávajícímu tuto žádost akceptovat. To znamená, že kupující, který chce namísto rezervace hned řešit kupní smlouvu a další detailní podmínky obchodu, se vystavuje riziku, že navzdory své snaze nakonec nemovitost nekoupí, protože ho někdo předběhne.
Proč nevytváříme kupní smlouvu před podpisem rezervační smlouvy?
Rezervační smlouva jasně stanoví rámcové podmínky, za kterých bude kupní smlouva připravena. Je v ní stanovený nutný základ – kdo, komu, co, za kolik, do kdy a co když ne. Zároveň je v ní i prostor pro drobná individuální ujednání, pokud jsou taková opodstatněná. Pokud bychom ale začali připravovat kupní smlouvu ještě před podpisem rezervace, hrozí, že se podmínky změní – například kvůli financování, novým požadavkům prodávajícího či kupujícího, případně čemukoliv nahodilému, co se může v průběhu transakce přihodit. Tím bychom ztráceli čas a vyvolávali zbytečné komplikace.
Dalším nemalým důvodem je to, že se nejedná o „instantní“ dokument, do kterého se jen naházejí data o účastnících a o nemovitosti. Nevzniká rukou makléře, ale tvoří ji advokát. A ten se musí s případem seznámit, získat veškeré info o nemovitosti, smluvních stranách, podmínkách obchodu a ošetřit všechna možná rizika, která mohou u každého jednotlivého případu nastat. Proto ani neexistuje nic jako „vzor“ kupní smlouvy. Prostě ji advokát vyrábí vždy na míru na každý konkrétní případ. A to chce trochu času – většinou předkládá prvotní návrh smluvních dokumentů do týdne od provedení rezervace. Budete-li vyžadovat vyhotovit kupní smlouvu bez rezervace, riskujete, že vás někdo předběhne.
Pokud byste žádali nějaký univerzální vzor kupní smlouvy předem, nejenže nebude reflektovat specifika dané transakce, ale také byste následně strávili čas a energii revidováním a připomínkováním něčeho, co nebude dost pravděpodobně ve vztahu k danému případu relevantní. Nemluvě o situaci, kdy kontrolou takové smlouvy pověříte vlastního právníka. Platíte ho, tak neplýtvejte jeho časem a svými penězi na to, aby se zabýval něčím, co může nakonec vypadat úplně jinak.
Ochrana prodávajícího
Prodávající díky rezervační smlouvě ví, že má seriózního kupce, který má skutečný zájem. Zároveň má jistotu, že pokud by kupující od obchodu odstoupil, nebude prodávající zbytečně poškozen, protože rezervační poplatek slouží jako kompenzace za ztracený čas. A úplně stejně to funguje i naopak. Moje rezervační smlouva je férová a vyvážená a pokud dojde ke zmaření obchodu, tak poškozená strana je vždy protistranou kompenzována.
Efektivní postup krok za krokem
Rezervační smlouva je jako pomyslné „ano“ v realitním světě. Zafixuje základní parametry obchodu – cenu, termíny i další podmínky – a poté umožní hladký přechod ke kupní smlouvě. Tím pádem se zamezuje neustálému přepisování dokumentů a vyjednávání na poslední chvíli. V rezervační smlouvě si stanovíme termín, do kdy se má kupní smlouva podepsat. Ten vždy dáme takový, aby bylo dost času – nejen na přípravu a opřipomínkování navazujících smluv, ale i například na vyřízení hypotéky nebo prodej vlastní nemovitosti kupujícího, pokud je to k úspěšné koupi potřeba. Délka rezervační lhůty není žádné dogma, ale stanoví se dohodou všech stran tak, aby byla celá transakce reálně proveditelná. A k tomu něco navrch pro strýčka náhodu.
Jakmile je podepsaná rezervační smlouva, můžeme se plně věnovat přípravě kupní smlouvy na míru. V této fázi již máme všechny podklady a jasné zadání, takže celý proces probíhá rychle a efektivně. Díky tomu si obě strany ušetří nervy a čas.
Rezervační smlouva není žádná byrokratická přítěž, ale logický krok, který chrání jak kupujícího, tak prodávajícího. Když postupujeme krok za krokem, obě strany mají jistotu, že celý obchod proběhne bez zbytečných zádrhelů. A co je nejdůležitější? Kupující ví, že má svou vysněnou nemovitost jistou, a prodávající má klid, že obchod dopadne, jak má.
